央行維持房市管制政策不動產貸款創新高

概況

台灣中央銀行 (Central Bank of the Republic of China, Taiwan) 近期持續執行選擇性信用管制政策，針對住宅市場投機風氣加以抑制，重點措施包括降低房貸成數 (Loan-to-Value ratio)、加強放款審核以及限制寬限期等。這些政策顯著影響台灣房市，使2025年新建案開工量 (housing starts) 降至近五年新低，市場降溫趨勢明顯。政策關注焦點涵蓋自住、投資、換屋族群，牽動金管會 (Financial Supervisory Commission) 及財政部 (Ministry of Finance) 等多方協作。

最新發展

2025年9月18日，台灣中央銀行 (Central Bank) 再度檢討現行信用管制措施，維持之前設定的房貸成數調降及高風險貸款管控，並未釋出鬆綁訊號。央行總裁楊金龍 (Yang Chin-long) 明確指出，市場存在高資金集中於不動產現象，銀行不動產貸款佔比已突破金融海嘯後高點，顯現系統性風險隱憂，故持續實施選擇性信用管制，且不排除若投資炒作升溫將加碼管制。同期，金管會和財政部加強查核新青安貸款，避免人頭戶及非自住投機，政策審慎監管態度未稍減弱。[1][2]

重要事件時序

• 2024年9月20日：中央銀行 (Central Bank) 啟動第七波選擇性信用管制，包含調降第二戶以上房貸成數、限制寬限期、及調升存款準備率。[1]
• 2024年10月1日：央行實施存款準備率調升措施，強化資金管控力道。[1]
• 2025年2月底：銀行不動產貸款佔總放款比達38.1%，突破金融海嘯後高點，引起央行高度警戒。[1]
• 2025年3月：央行總裁楊金龍 (Yang Chin-long)表示，市場已初步降溫，第七波措施維持不變，市場尚處政策觀察期。[1]
• 2025年9月18日：中央銀行再次審查房市管制，確定維持現有措施並強化跨部會聯防。[4]

影響分析

這一系列選擇性信用管制政策，對多方利益相關者造成顯著影響：

• 投資型買盤受限，投機行為明顯降溫，建商推案速度加快，降低持有庫存壓力。[1][3]
• 房貸申請年減約8%，新成屋與預售市場購屋門檻拉高，嚴格審查收入證明與負債比例 (Debt-to-Income Ratio)，使買氣受壓抑。[3][2]
• 政策有效壓抑房價上漲，市場由高峰「過熱」退至「降溫」階段，雖未劇跌但交易量明顯縮減，防止資產泡沫風險。[3]
• 企業貸款空間受到房地產資金排擠，中央銀行強化控管以護航經濟永續發展。[1]
• 都市更新 (Urban Renewal) 案推進速度放緩，建商資金調度壓力加重，未來案量與供應恐受持續壓制。

未來展望

預計未來幾季中央銀行仍將靈活調整信用管制強度，密切監控市場發展，若房地產投機炒作再起，可能啟動第八波管制措施 (Eighth Credit Control Wave)。後續需關注央行、金管會與財政部協調住宅政策和監管查核成效，尤其是都市更新與新青安貸款的建案審查。長期而言，若政策延續調控，台灣房市將持續維持「微降溫」局面，並逐步回歸自住本質，供需趨於合理。值得注意的重點日期為2025年底至2026年第一季相關政策與市場數據發布時點。[1][3]

References

1. https://news.tvbs.com.tw/money/2625296
2. https://getloan.com.tw/loan-restriction-policy
3. https://www.ytyut.com/modules/news/article.php?storyid=4895
4. https://www.cna.com.tw/news/afe/202509180376.aspx
5. https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-302-184033-43ff2-1.html
6. https://houseloan.tw/%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E5%87%BA%E6%89%8B%EF%BC%81%E3%80%8C%E5%9B%9B%E5%A4%A7%E6%8E%AA%E6%96%BD%E3%80%8D%E6%89%93%E7%82%92%E6%88%BF/
7. https://vocus.cc/article/67dd35f9fd897800017a2229
8. https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html